商品房的预售制，在2021年暴露出太多问题，不仅有“交房即维权”，还有房企债务风险带来的“能否如期交楼”，或许，从2022年开始，购房者不用再担心类似问题了。

一、关于“预售制”

商品房预售制度起源于香港，在中国大陆发展了25年之久，然而随着杠杆加大，预售制貌似已被开发商当作了融资工具。

我们做个简单的假设，开发商拿地需要50亿元，但开发商自身是拿不出来这么多钱的，怎么办？于是就向银行借贷或发行债券融资，等房子修好后花几个月时间卖出去，就能赚回来2000亿元，还了银行50亿元，还能有足够的钱继续“圈地”。但如果取消了预售，开发商不仅拿地缺钱，后续建楼等一切开支都会困难，一旦运转出问题，资金链就会面临断裂的危险。

2021年开发商面临的困境，其实就和资金有很大关系。“三根红线”和“五档分类”之下，开发商捉襟见肘，已经习惯了很多年的“高杠杆、高负债、高周转”模式，一时间行不通了，也因此就暴露出了房地产一系列问题，就包括头部房企“暴雷”。那如果真的取消预售制，实行现房销售，开发商又该怎么办？

二、“预售”背后的风险

去年的房企债务危机，和取消预售后房企面临的结局何其相似，由此可见，“预售”背后藏着何其多的风险。

一方面，“交房即维权”。0商品房预售制度实行了很多年，到了现在，尤其是最近几年，房地产进入“薄利时代”，交房似乎也进入了“比烂时代”。房企在交房过程中的问题越来越多，比如虚假宣传、过度承诺、以次充好、偷工减料、延期交房甚至房子烂尾。购房者的切身利益受到损害，呼吁取消商品房预售制度的呼声也就越来越高。

另一方面，“能否如期交楼”。能交房的还好，至少不用担心房子的交付问题，不用担心首付款“打水漂”，但2021年房企“暴雷”的事件，却让很多购房者担心不已。除了房企自身债务问题外，这也是“预售”带来的风险之一，当然不用太过担心，在“两个维护”提出后，“保交楼”是房企务必达成的目标，老百姓的切身利益将得到保障。

三、2022房地产风险或将除清

2021的房企陷入“水深火热”，也暴露出房地产诸多问题，事实证明，以往“三高”经营模式已经行不通了，房企亟待作出改变，让人安心的是，专家预测，2022房地产风险或将除清。

一方面，取消“预售制”。早前人民日报就曾转发文章《取消商品房预售制，调研可先行》，表达出了非常明确的看法和建议。到地方上，2020上半年，海南率先提出，今后的楼盘都采用现房销售制度。此外，住建部也曾经向广东、湖北、四川等多个省市发了关于轮涨预售制的评估函。当然都还在探索中，一旦预售真的取消，“所见即所得”购房风险必然会大大降低，

另一方面，信贷改善，房企转型。2021年的房企信用危机，带来了购房风险，也影响到了购房预期，但不用担心，自去年“两个维护”后，针对房企的合理资金需求有所改善，房企也在采用多种方式开展自救行动。专家预测，2022年一季度，房企融资额度将陆续恢复，二季度开始，国内新房市场将逐渐回暖，房企周转效率回归正常化，房企资金流动性得到实质性缓解。

综上所述，2021年房企暴露出太多问题，事实证明，预售制已不适合如今市场，包括房企债务危机，其根源都在于对预售制的依赖。当然，我国已经走在取消预售制的路上，房企也在积极转型，未来的房地产市场必将更加良性健康可持续。